i) Grundsteuer
Ausgangspunkt für die Berechnung der Grundsteuer ist der Einheitswert. Existiert für eine Immobilie kein Einheitswert, wird der niedrigste Einheitswert der Ortschaft, in der sich die Immobilie befindet, zur Berechnung herangezogen.
Die Grundsteuer leitet sich vom Einheitswert ab, der sich aus folgender Tabelle ablesen lässt:
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Basiseinheitswert je m² |
Steuergruppe |
Grundsteuer je m² |
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0 – 500 |
1 |
2,0 Euro |
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501 – 750 |
2 |
2,8 Euro |
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751 – 1.000 |
3 |
2,9 Euro |
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1.001 – 1.500 |
4 |
3,7 Euro |
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1.501 – 2.000 |
5 |
4,5 Euro |
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2.001 – 2.500 |
6 |
6,0 Euro |
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2.501 – 3.000 |
7 |
7,6 Euro |
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3.001 – 3.500 |
8 |
9,2 Euro |
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3.501 – 4.000 |
9 |
9,5 Euro |
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4.001 – 4.500 |
10 |
11,1 Euro |
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4.501 – 5.000 |
11 |
11,3 Euro |
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über 5.000 |
12 |
13,0 Euro |
Rechenbeispiel (ohne Berücksichtigung der einzelnen Faktoren): Wohnung in einem Mehrfamilienhaus, 100 m², in einer Gegend mit einem Basiseinheitswert von EUR 2.500 pro m²:
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Grundsteuer je m² |
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EUR 6,00 |
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Gesamtfläche in m² |
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x 100,00 |
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Immobiliensteuer |
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EUR 600,00 |
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ii) Altersfaktor
Es gilt: je älter das Gebäude desto niedriger der Faktor (und desto niedriger die Steuer). Die einzelnen Faktoren lassen sich aus folgender Tabelle ablesen:
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Alter |
Faktor |
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26 Jahre und mehr |
1,00 |
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20 – 25 Jahre |
1,05 |
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15 – 19 Jahre |
1,10 |
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10 – 14 Jahre |
1,15 |
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5 – 9 Jahre |
1,20 |
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bis 4 Jahre |
1,25 |
Gebäude, die vor 1930 errichtet wurden, werden mit einem Faktor von 0,80, denkmalgeschützte Gebäude oder Gebäude, die älter als 100 Jahre sind, werden mit einem Faktor von 0,60 multipliziert
iii) Flächenfaktor
Hier gilt: je größer die Immobilie, desto kleiner der Faktor. Steuerrechtlich werden größere Gebäude somit bevorzugt. Der jeweilige Faktor ergibt sich aus der Tabelle:
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Fläche in m² |
Faktor |
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0 – 500 |
1,00 |
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500,01 – 1.500 |
0,80 |
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1.500,01 – 3.000 |
0,75 |
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3000,01 – 5.000 |
0,65 |
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5.000,01 – 10.000 |
0,55 |
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10.000,01 – 25.000 |
0,45 |
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25.000,01 – 50.000 |
0,35 |
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über 50.000 |
0,25 |
iv) Etagenfaktor
Abhängig von der Lage innerhalb des Gebäudes ändert sich für die Immobilie der Etagenfaktor. Erstreckt sich die Immobilie über mehr als ein Stockwerk, wird der Wert des höchsten Stockwerks, in dem sich noch ein Teil der (Haupt-)Immobilie befindet, zur Berechnung herangezogen.
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Etage |
Faktor |
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Keller |
0,98 |
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Erdgeschoss und erster Stock |
1,00 |
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Zweiter und dritter Stock |
1,01 |
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Vierter und fünfter Stock |
1,02 |
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Sechster Stock und darüber |
1,03 |
v) Fassadenfaktor
Des Weiteren wird die Steuerschuld davon beeinflusst, über wieviele Fassaden zur Straße (Platz etc.) die Immobilie verfügt. Der Fassadenfaktor findet aber bei Nebenräumen oder Sonderbauten keine Anwendung.
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Fassaden zur Straße |
Faktor |
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keine |
1,00 |
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1 |
1,01 |
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2 oder mehr |
1,02 |
vi) Nebenräume (z.B. Lager)
Diese Räume werden mit einem Faktor von 0,1 multipliziert.
vii) Rohbauten
Gebäude, die noch nicht fertiggestellt sind, werden mit einem Faktor von 0,4 berücksichtigt, sofern sie leer sind und noch nie elektrifiziert wurden oder sich die Elektrifizierung nur auf die Baustelle bezieht.
Rechenbeispiel (unter Berücksichtigung einzelner Faktoren):
Wohnung in einem Mehrfamilienhaus, Baujahr 1998, 100 m², 2. Stock, mit einer Fassade zur Straße, in einer Gegend mit einem Basiseinheitswert von EUR 2.500 pro m²:
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Grundsteuer je m² |
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EUR 6,00 |
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Gesamtfläche in m² |
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x 100,00 |
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Altersfaktor (17 Jahre) |
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x 1,10 |
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Flächenfaktor |
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x 1,00 |
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Etagenfaktor |
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x 1,01 |
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Fassadenfaktor |
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x 1,01 |
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Immobiliensteuer |
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EUR 673,26 |
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Berechnungsgrundlage für die Besteuerung der Grundstücke