Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass die Situation des griechischen Immobilienmarktes derzeit schlechter ist, als noch vor der Einführung des Euro. In nicht wenigen Fällen sind die Immobilienwerte bis auf die Hälfte des Einheitswertes gesunken. In dieser Situation stellen sich für mögliche Investoren folgende wesentliche Fragen:
Lohnt es sich bereits zum jetzigen Zeitpunkt eine Immobilie zu erwerben oder ist es unter Umständen vorteilhafter noch eine gewisse Zeit abzuwarten?
Ist mit einer weiteren und weitergehenden Preissenkung zu rechnen oder ist bereits eine Besserung der Marktsituation in Sicht?
Zur Beantwortung dieser Fragen sind die Gründe zu erforschen, die zu den bisherigen erheblichen Preissenkungen geführt haben und ob bzw. in welchem Umfang diese Gründe nunmehr durch eine Stabilisierung der Lage entfallen.
Wirtschaftskrise und Gehaltskürzungen: Nach vier Jahren aufeinander folgender Gehaltskürzungen gehen die meisten Analysten davon aus, dass selbst im Falle erneuter Gehaltskürzungen bzw. Einkommenseinbußen, diese prozentual geringer ausfallen werden als die vorherigen. Dies liegt mitunter daran, dass die interne Abwertung bereits 25% erreicht hat und die mit dem Memorandum übernommenen Verpflichtungen hinsichtlich der Gehaltskürzungen in vollem Umfange erfüllt worden
sind.
Die Wachstumsrate: Die negative Wachstumsrate der vergangenen vier Jahre, hatte einen Rückgang der Leistungsfähigkeit der griechischen Wirtschaft um insgesamt 25% zur Folge. War die Wachstumsrate im ersten Quartal des Jahres 2014 noch leicht negativ, stieg sie im Laufe des Jahres kontinuierlich an. Ende 2014 wies Griechenland sogar die stärkste Wachstumsrate aller Euro-Länder auf.
Der Mangel an Finanzierungsmöglichkeiten: Im Bereich der Finanzierung ist nach Abschluss der Refinanzierung der Banken und mit dem allmählich wiederkehrenden Vertrauen in das griechische Bankensystem eine zumindest zögerliche Besserung der Lage zu erwarten.
Die Gefahr des Euro-Austritts: Nach Schätzungen der meisten Analysten ist die Gefahr eines möglichen Euro-Austritts Griechenlands überwunden. Oben erläuterte Erkenntnisse führen darüber hinaus zu der Annahme, dass selbst im Falle der unerwünschten Rückkehr zur Drachme dies keine erheblichen Auswirkungen auf die Immobilienpreise haben werde, da sich diese ohnehin auf so niedrigem Niveau befinden, wie zu Zeiten der Drachme.
Die bestehenden Investitionsmöglichkeiten für Griechen im Ausland: Einen weiteren Grund für das niedrige Preisniveau stellen die Desinvestition (Freisetzung von gebundenem Kapital) und die Abwanderung des Kapitals, insbesondere auf den deutschen und englischen Markt, dar. Es ist jedoch davon auszugehen, dass das Interesse an griechischen Immobilien bei Stabilisierung der Lage des Landes wiederkehrt, sofern die Besteuerung des Immobilienbesitzes wieder auf vernünftige Steuersätze zurückgesetzt wird.
Das Fehlen von Anreizen für ausländische Investitionen: Das Verfahren des Immobilienerwerbs ist nach wie vor sehr bürokratisch und zeitraubend. Allerdings stellt die Befreiung von der Grunderwerbssteuer bzw. der Mehrwertsteuer für Immobilienkäufe bis zu einem Betrag von 200.000 Euro für EU-Bürger, die sich in Griechenland dauerhaft niederlassen möchten, einen nicht unwesentlichen Anreiz dar. Gemäß der Bestimmungen des Art. 23 § 4-5 G. 3943/2011 können inzwischen Bürger aller europäischer Mitgliedstaaten (auch Griechen mit Wohnsitz im Ausland), die ihren ständigen Wohnsitz nach Griechenland verlegen möchten, eine als Hauptwohnsitz dienende Immobilie erwerben ohne verpflichtet zu sein, Grunderwerbssteuer bzw. Mehrwertsteuer zu leisten.
Zudem wurde 2013 eine Regelung geschaffen mit der ausländischen Investoren aus Staaten außerhalb der EU bei Investitionen über 250.000 Euro auf dem griechischen Immobilienmarkt eine Aufenthaltserlaubnis, welche für das gesamte Gebiet der EU gültig ist, erteilt wird (sog.Goldenes Visum). Anders als in Spanien und vor allem Portugal ist dieses Programm aber bislang nicht so erfolgreich, da es hier noch an geeigneten Objekten und Strukturen fehlt.
Die hohe Besteuerung: Der wesentliche Nachteil des griechischen Immobilienmarktes im Vergleich zu anderen Ländern ist und bleibt die Besteuerung des Immobilienbesitzes. Welcher ausländischer Investor wird in einen Markt investieren, in dem bereits die mit dem reinen Besitz der Immobilien verbundenen Steuern unter Umständen 1% bis 2% des Einheitswertes betragen können und weder auf Mieter umlegbar oder von der Steuer absetzbar sind. Dies gilt umso mehr, wenn die tatsächlichen Immobilienwerte die Hälfte des Einheitswertes betragen, was de facto zu einer Verdoppelung der Steuerbelastung führt. Selbst in den Fällen, in denen die Verkäufer die Immobilie zu einem sehr niedrigen Kaufpreis anbieten, wird ein Investor kein Interesse äußern, solange die Besitzsteuern dermaßen hoch sind, dass sie im Falle der Nichtvermietung dem Grunde nach einer stufenweisen Enteignung gleichzustellen sind. Einen weiteren Wettbewerbsnachteil stellt auch die Tatsache dar, dass Sonderabgaben und Immobiliensteuern überhaupt nicht und die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten von der Einkommenssteuer der natürlichen Person nur sehr beschränkt abgesetzt werden können.
Als positiv kann jedoch ins Feld geführt werden, dass die Immobiliensteuer vereinheitlicht und die Grunderwerbsteuer um 70% gesenkt wurde.
Schlussfolgerung: Nach der Gesamtbetrachtung der obigen Ausführungen kann der Schluss gezogen werden, dass der Tiefpunkt des Immobilienmarktes wohl in absehbarer Zeit erreicht sein wird.
Für ausländische und griechische Käufer tun sich derzeit eigentlich nur in drei Bereichen interessante Investitions-möglichkeiten auf:
In den übrigen Immobilienkategorien, wie etwa bei gewerblichen Immobilien, Einkaufszentren und Gewerberäumlichkeiten sollten Investoren mit großer Vorsicht die zu erwartende Rendite mit der steuerlichen Belastung abwägen.